每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜許紹航    

日前，深圳市統(tǒng)計(jì)局公布，2025年末深圳市新增常住人口25.9萬人。在已公布數(shù)據(jù)的主要城市中，深圳、東莞（22.96萬）、廣州（12.3萬）成為2025年度人口增量領(lǐng)先的城市。

截至2025年，全國新增人口數(shù)量較多的城市還有：長沙（10.49萬）、濟(jì)南（10.1萬）、惠州（7.62萬）、杭州（7.6萬）、青島（7.3萬）。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局70城（東莞及佛山不在70城統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)）房價(jià)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)表現(xiàn)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，答案正在發(fā)生變化?！叭丝诩t利”正在向“人才紅利”轉(zhuǎn)型，樓市支撐邏輯已進(jìn)入新階段。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶5月29日下午通過書面向每經(jīng)記者分析指出，“當(dāng)前核心城市二手房成交活躍度整體有所恢復(fù)，5月同比增幅仍較為明顯，市場(chǎng)延續(xù)性好于往年同期。但需要看到的是，人口對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已不再像過去那樣呈現(xiàn)明顯的線性關(guān)系”。

十年新房價(jià)格走勢(shì)：西安、杭州韌性最強(qiáng)

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心對(duì)國家統(tǒng)計(jì)局70城房價(jià)的統(tǒng)計(jì)整理，以人口增量第一的深圳為例，自2016年1月以來，新房價(jià)格月度平均環(huán)比增長0.12%，在2021年—2025年也曾經(jīng)歷深度調(diào)整，從2026年3月開始止跌回升。

廣州的情況稍好于深圳，新房價(jià)格月度平均環(huán)比增長0.26%，盡管經(jīng)歷調(diào)整的節(jié)奏與深圳大致相同，但多個(gè)月度房價(jià)降幅均小于深圳，止跌回穩(wěn)的節(jié)奏幾乎與深圳同頻。

同樣位于珠三角的惠州，在2016年—2017年間房價(jià)環(huán)比、同比均出現(xiàn)了大幅度上漲（2016年9月—2017年4月同比漲幅連續(xù)超20%，最高達(dá)到25%），帶動(dòng)10年整體環(huán)比為正。但近24個(gè)月以來，僅有5個(gè)月環(huán)比微漲0.1%—0.2%，其余時(shí)間均為環(huán)比下降，今年前四個(gè)月環(huán)比變動(dòng)均值為下降0.42%，4月份新房環(huán)比價(jià)格下降0.8%。

長沙新房價(jià)格在2023年11月前始終保持小幅環(huán)比增長，但2026年前四個(gè)月環(huán)比均為下降。濟(jì)南、青島兩個(gè)北方城市房價(jià)走勢(shì)接近，從2023年8月至今保持小幅調(diào)整趨勢(shì)，目前青島已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月由降轉(zhuǎn)升。

杭州、西安的新房價(jià)格則是另一種走勢(shì)。西安從2016年至2021年11月的71個(gè)月份，環(huán)比全部為上漲，平均環(huán)比漲幅0.93%；從2024年9月開始出現(xiàn)了大幅調(diào)整，直至今年4月份，環(huán)比仍然下降0.3%。綜合來看，近124個(gè)月平均月度環(huán)比漲幅達(dá)到0.52%。

杭州平均漲幅稍弱于西安，為0.44%，但杭州的止跌回穩(wěn)信號(hào)更強(qiáng)。在2021年—2025年末多個(gè)城市深度調(diào)整的周期中，杭州僅有14個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降，且降幅極為有限，同時(shí)杭州新房價(jià)格回暖也出現(xiàn)較早。

“當(dāng)前人口還是向經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、就業(yè)機(jī)會(huì)多的核心城市集中。從已公布2025年人口數(shù)據(jù)的城市來看，珠三角及強(qiáng)省會(huì)城市仍保持較強(qiáng)人口吸附能力。但和過去相比，未來人口流入對(duì)房地產(chǎn)的支撐，不再只是看總量，人口結(jié)構(gòu)和收入水平更加重要?！辈芫ЬП硎荆敖鼛啄?，人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、高端制造等產(chǎn)業(yè)越來越集中在核心城市，高學(xué)歷、年輕、高收入的人群也更多流向產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)、就業(yè)預(yù)期好的區(qū)域。所以在核心城區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚板塊，以及公共資源好的區(qū)域，住房需求支撐性更好?！?/p>

不過，對(duì)于市場(chǎng)的修復(fù)，曹晶晶判斷：“市場(chǎng)回穩(wěn)仍依賴于就業(yè)與收入預(yù)期、供求關(guān)系改善以及政策支持等多方面因素的共同作用，其中就業(yè)和收入預(yù)期仍是決定性變量。人口持續(xù)流入在中長期層面意味著需求基礎(chǔ)相對(duì)穩(wěn)固，但從需求向成交、價(jià)格的傳導(dǎo)通常存在一定時(shí)間差，并不一定同步體現(xiàn)?！?/p>

從“人口規(guī)模紅利”向“人口質(zhì)量紅利”轉(zhuǎn)型

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)手中指研究院發(fā)布的《展望“十五五”，挖掘非限購周期樓市“黃金坑”——2025房地產(chǎn)行業(yè)年度報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》），上述人口增量前十的城市除東莞、佛山、惠州外，全部在列2025年中國地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP20城市。

《報(bào)告》顯示，上個(gè)十年（2011年—2020年）全國共有約30個(gè)城市常住人口年均增量超10萬，而2021年—2024年間，年均人口增長超10萬的城市降至9個(gè)。其中，杭州、長沙等城市從每年30萬至40萬增量降至“10萬+”量級(jí)。盡管這些核心城市人口增長放緩，但仍是人口最具吸引力的區(qū)域。

其中，新增人口結(jié)構(gòu)帶來的需求，成為更大的關(guān)注點(diǎn)。

《報(bào)告》指出，我國正經(jīng)歷從“人口規(guī)模紅利”向“人口質(zhì)量紅利”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型，人才將成為城市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵所在，這一轉(zhuǎn)變也正在重塑區(qū)域發(fā)展格局。

對(duì)此，曹晶晶分析：“不同類型人口流入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐強(qiáng)度確實(shí)存在差異，但這種差異更多體現(xiàn)在需求結(jié)構(gòu)，而不是簡單的強(qiáng)弱之分。以高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的城市，例如深杭等地，高學(xué)歷、高收入群體占比更高，這類人群的收入結(jié)構(gòu)中往往包含股權(quán)、期權(quán)以及資本市場(chǎng)相關(guān)的財(cái)富兌現(xiàn)，因此在資本市場(chǎng)或企業(yè)經(jīng)營周期向上階段，財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)相對(duì)更快，更容易形成對(duì)改善型住房的拉動(dòng)，包括置換升級(jí)、核心區(qū)改善等需求?！?/p>

“相比之下，以制造業(yè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主、產(chǎn)業(yè)工人占比更高的城市，人口流入同樣能夠形成穩(wěn)定的居住需求，但收入結(jié)構(gòu)以工資性收入為主，波動(dòng)性較小，因此對(duì)房地產(chǎn)的支撐更多體現(xiàn)為剛需釋放，節(jié)奏相對(duì)平緩?！辈芫Ьаa(bǔ)充說。

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