每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏官紅    

“目前已經(jīng)有6組客戶登記了‘以舊換新’，進度各有不同，但都能在8月底前走完流程?！?/p>

5月22日，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）走訪了上?！笆召彺媪慷址坑米鞅Ｕ闲宰赓U住房”試點范圍中的新房項目楊浦區(qū)保利譽濱江，相關(guān)負責(zé)人姚弋丁介紹稱。

三個多月前的2月2日，上海實質(zhì)性啟動“收購存量二手房用作保障性租賃住房”工作，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)為首批試點區(qū)。

3月31日，首個案例落地——居民施先生與靜安區(qū)保障房公司簽訂存量房收購合同，與新建商品房開發(fā)企業(yè)簽訂買賣合同。

據(jù)官方微信公眾號“房可圓”公布，截至目前，上海靜安、徐匯、浦東三區(qū)已累計完成房源收購523套；二季度起，試點范圍覆蓋黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦等多個中心城區(qū)。

“4月項目啟動試點以來，來咨詢的居民比較多，準(zhǔn)備登記收購的客戶，大多會選擇總價1200萬元左右的新房，有年輕人購置婚房，也有中年夫妻改善性置換。最早登記的一組客戶已經(jīng)進入評估流程了，他們選了115平方米的戶型，大約1200萬元?！币≌f。

上海某在建新房項目 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

楊浦區(qū)收購房票“一二手房通用” 部分新房項目有額外優(yōu)惠

每經(jīng)記者了解到，首批試點中，靜安、浦東、徐匯均打通了從收購到房票置換的全鏈條，解決了改善性購房家庭“賣舊”周期過長、“買新”資金壓力大等問題，置換速度大幅提升。

政府如何收購二手房？

從整個交易流程看，居民舊房由區(qū)屬國企規(guī)范評估、核驗、收購，居民免去中介費，并且交易流程安全可控；“賣舊”款項將以“房票”形式獲得，在1年有效期內(nèi)可以抵扣購房款。

部分新房項目對“房票”置換的客戶還提供了額外優(yōu)惠。姚弋丁告訴每經(jīng)記者：“對登記舊房收購的客戶，項目延長付款周期至4個月，讓客戶有充足的時間走完評估和收購流程，減輕他們的資金壓力。”

“項目地處內(nèi)中環(huán)，今年市場比較熱，多次開盤去化速度比較理想，常規(guī)客戶的付款周期只有2個月，但對于‘房票’客戶，可以在選房階段暫時降低首付比例，待拿到‘房票’再并入首付款。在此基礎(chǔ)上，項目還會額外贈送一定金額的抵用券等，加上省下的賣房中介費，整個交易能省不少錢?！彼f。

在操作流程上，姚弋丁介紹：“項目會把具體信息與保障房公司對接，隨后是兩輪價格評估，大約需要2個月；客戶拿到房票后交給項目，我們憑‘房票’去提款，大約1個月左右到賬?！?/p>

這意味著，從選房、出售舊房到完成新房交易，時間壓縮到了3個月左右。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進通過微信對每經(jīng)記者表示：“目前上海各區(qū)有不同的收購形式。首先要明確一點，當(dāng)前的‘收舊換新’是住房改善的一種新渠道，但絕不是唯一的渠道。在置換方面，目前有多種方式，需要讓市民充分理解。同時，這種渠道有一些天然的優(yōu)勢，比如節(jié)省交易費用等。因此，要根據(jù)實際置換需求，靈活地給予相應(yīng)支持。”

各區(qū)執(zhí)行細則有所不同

每經(jīng)記者注意到，首批試點的靜安、徐匯、浦東三區(qū)在執(zhí)行細則上稍有不同；同樣，擴大試點的黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦等多個中心城區(qū)在時間節(jié)點、操作細則上也有差異。

記者撥通了長寧區(qū)保障房公司的電話，工作人員表示：“目前政策具體細節(jié)還沒有落實，沒開始執(zhí)行，您可以隨時關(guān)注區(qū)政府官網(wǎng)?！?/p>

普陀區(qū)保障房公司相關(guān)部門工作人員則在電話中表示：“收購標(biāo)準(zhǔn)為70平方米以下、總價400萬元以下，如果存在特殊情況，比如需要置換兩套舊房等，可以在報名登記時提出來?！?/p>

“不過普陀區(qū)的房票目前只能在本區(qū)內(nèi)使用，且只能用于購買一手新房?！痹摴ぷ魅藛T提示。

相較而言，楊浦區(qū)的收購靈活度稍高。

“一二手房通用，新房不限制樓盤?！鄙虾钇直Ｕ闲宰》坑邢薰竟ぷ魅藛T在電話中表示，“如果是二手房交易，由保障房公司來轉(zhuǎn)賬給賣方?！?/p>

“具體操作上，置換人和房東簽署買賣合同后，向保障房公司申請轉(zhuǎn)賬，只不過在交易過程中需要告知賣方房票抵扣款項?！?/p>

事實上，由于上海市區(qū)新房價格與二手房存在一定的價差，“一二手房通用”對于部分預(yù)算有限的家庭而言，更具有吸引力。

以首批試點的徐匯區(qū)為例，房票“全市通用”“一二手通用”。據(jù)“房可圓”發(fā)布的信息，自試點以來，完成收購458套，設(shè)立專窗專線接待咨詢近300戶。此外，浦東新區(qū)收購64套（含2套房票置換）；靜安區(qū)則在3月31日落地全市首例簽約，完成1套收購置換全流程閉環(huán)。

嚴(yán)躍進告訴每經(jīng)記者：“各個區(qū)有各自的特點，不能單純以收購數(shù)量的多少來評判好壞。比如徐匯區(qū)收購量較高，但它的表現(xiàn)形式有所不同——收購‘兩舊一村’的房子，并不完全解決后續(xù)換新的問題，因此與城市更新和住房改善的邏輯存在一定偏差。徐匯區(qū)提供的是一種較好的盤活存量模式。而靜安區(qū)則是我們傳統(tǒng)意義上理解的‘收購換新’模式，這也是一個非常好的導(dǎo)向，各區(qū)的做法都很有意義。”

“關(guān)于房票，也可以研究更靈活的方式。一種是跨區(qū)域的，另一種是涉及新房與二手房跨不同房產(chǎn)類型的，但也要結(jié)合實際推進過程來考慮。目前上海各區(qū)已經(jīng)有了一些較好的項目，將陸續(xù)完成最后的置換交易。成功的案例會越來越多，市場信心也會逐步增強。同時，這項工作也有助于緩解供求關(guān)系，對市場具有積極作用?！眹?yán)躍進說。